Es una creencia que una mayor cantidad de construcción de avenidas, parqueos, infraestructura para los vehículos, es una ciudad amistosa y atractiva. Sin embargo, la verdad es que en la medida que exista mayor número de estacionamientos, se incentiva el uso de vehículos, lo que a su vez se vuelve un círculo vicioso, debido a que más vehículos demandan más estacionamientos. La consecuencia de esto genera mucha área valiosa perdida en parqueos, que encarecen los proyectos y los convierte menos accesibles para la población, particularmente en los proyectos de vivienda.
Ciudad de México, una ciudad de veinte millones de habitantes y de las más congestionadas del mundo, recientemente anunció una regulación que pone límites al número de parqueos que se pueden ofrecer por área construida, con el objetivo de reducir el área que se utiliza para parqueo, reducir costos de construcción y maximizar el uso del suelo. Un reporte publicado por el Instituto de Transporte en México, mostró que desde el año 2009 al 2013, el 42 por ciento del área construida se dedicó a estacionamientos, es decir, infraestructura construida para uso exclusivo de vehículos cuyo costo en México se estima que es de US$10,000 por parqueo, el cual el desarrollador lo traslada al precio de venta o renta del inmueble independientemente si el comprador o inquilino tiene carro. (70 por ciento de los residentes de la ciudad de México no tienen carros).
Londres desde el año 2004 eliminó los requisitos mínimos por estacionamiento y el área destinada a parqueo cayó 40 por ciento. Hong Kong, Seúl, Taipéi, Tokio, Buenos Aires, Santiago, São Paulo, Medellín, etc. tienen menos requisitos mínimos de estacionamiento. Sí, en cierto nivel de tráfico es inevitable y de hecho algunos economistas mencionan que una señal de que una ciudad está floreciendo, es el tráfico, sin embargo, lo que estamos viendo es que las ciudades más grandes y densas del mundo están tomando medidas no para que mágicamente la congestión vehicular se resuelva, sino para que no empeore y también para que los costos de construcción disminuyan.
Se habla de que en Managua no hay suficientes parqueos, pero es todo lo contrario. Primero porque por falta de fiscalización nos podemos estacionar en cualquier lugar de la vía pública de manera gratuita. Un ejemplo es el Hospital Monte España, que a pesar de que hay señales de no estacionarse, siempre hay vehículos estacionados y nadie los multa. Segundo porque la regulación urbana que se implementa actualmente sobre el número de parqueos mínimos requeridos por área de construcción es una de las regulaciones más bondadosas en Latinoamérica, porque se permite mayor número de estacionamientos por área construida. Por esas dos razones, si continuamos así, vamos a tener un problema más difícil de solucionar y a un costo más alto, sin embargo estamos a tiempo de tomar medidas para evitar que el tráfico sea insoportable.
Dentro de las medidas que se podrían desarrollar, no solo está la gestión de la racionalización del uso del vehículo sino también incorporar medidas como mejorar transporte público, infraestructura para bicicletas y peatones, sensibilización ciudadana, ampliar opciones de transporte como Uber, y promover el desarrollo urbano compacto.
Lograr este cambio no es fácil, pero es necesario que los desarrolladores, los bancos (que financian estos proyectos) y la población, acepten y se apropien de este esquema ya que un buen manejo de la regulación de la demanda de transporte genera beneficios significativos en términos sociales, económicos y ambientales.
El autor es empresario y desarrollador inmobiliario.
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