¡Revise su póliza de vivienda!

Lucía Navas

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La tierra tembló con tal fuerza el 10 de abril que las estructuras de miles de viviendas viejas y nuevas se estremecieron en los departamentos de León y Managua. Son miles de casas que sufrieron serios daños en su infraestructura, por lo que algunas tendrán que ser demolidas pues ya no son habitables. Cientos de ellas aún son reparables.

La situación sísmica del último mes ha vuelto a poner en el tapete una realidad en Nicaragua: que pocas familias han asegurado sus viviendas ante eventos como los terremotos. El segmento obligado a contar con un seguro patrimonial de propiedad comprende a quienes adquieren propiedades en las urbanizaciones privadas, debido a que son financiadas por créditos bancarios.

Según la Cámara de Urbanizadores (Cadur) no se han reportado daños por los sismos en las casas de los 53 proyectos residenciales construidos actualmente.

Pero ¿qué pasa si la casa en una residencial privada sufre daños? ¿La póliza que el banco financiador le obligó a adquirir cubriría todos los daños externos? ¿Se pagaría todo el crédito al banco o queda el cliente con deudas —y sin casa—? Rosendo Mayorga y Pierre Fernández, corredores de seguros, sostienen que hay una serie de debilidades con las pólizas de las viviendas en las urbanizaciones que ameritan revisión por parte de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (Siboif) como ente supervisor del sector financiero y de seguros.

La primera recomendación es que el dueño de la vivienda revise la póliza de seguro con que cuenta para conocer las coberturas y las condiciones para hacerla efectiva.

NO CUBRE EL VALOR TOTAL

Fernández explica que el inconveniente común cuando las casas están hipotecadas es que las pólizas de los seguros que los bancos extienden a través de las aseguradoras, (comúnmente vinculada al grupo financiero) es que solo cubren el monto del préstamo otorgado pero “no el valor total del inmueble”.

“Los bancos aseguran únicamente el monto prestado aunque tu casa cueste más”, afirma Fernández. Explica que esto se da porque no se financia el ciento por ciento del valor del bien “sino que usted asume una parte con la prima que se paga al desarrollador o urbanizador”.

Los rangos de las primas por los préstamos hipotecarios son entre el 10 y 20% del valor total de la casa. Los bancos financian la diferencia.

Fernández recuerda que el banco de oficio incluye el seguro de la vivienda cuando aprueba el préstamo, pero sostiene que es un error que la aseguradora no extienda la póliza con cobertura completa.

Claudio Taboada, gerente general de Seguros Lafise, refuta que esa práctica sea general porque en el caso particular de esta compañía sus políticas “prohíben asegurar una vivienda por un valor menor al establecido en el avalúo”. Incluso no aceptan emitir una póliza en el caso de que el cliente cubrió parte de la compra de la casa con recursos propios y el resto por medio de un crédito.

“Puedo asegurarle que en el caso de Banco Lafise y nosotros en Seguros Lafise no aceptamos emitir pólizas por seguros por debajo del valor real de la vivienda, tiene que asegurarla por el ciento por ciento porque no podemos dejar desprotegido al cliente y enfrentar problemas en los procedimientos si se llega a hacer efectiva la póliza”, afirma Taboada.

A INFORMARSE ANTES DE FIRMAR

¿Qué pasa ante un evento catastrófico como un terremoto o un sismo? Fernández, gerente de líneas personales de Correduría R y M, refiere que como el banco emitió la póliza, es el dueño, aunque esté a nombre de una persona natural, y por tanto el seguro a quien paga es al banco”.

Mayorga, de Mayorga y Asociados Corredores de Seguros, agrega que un problema que surge al hacer efectiva la póliza es que por la figura del infraseguro, el pago de la aseguradora sería menor al monto pactado y por tanto el cliente tendrá que desembolsarse dinero para completar la cancelación del préstamo.

“El infraseguro es que la vivienda está asegurada por un valor menor del mercado lo cual es problema porque, por ejemplo, si vale veinte mil dólares, pero se aseguró por 12,500 dólares, vos te volvés tu propio asegurador, obligado a cubrir la diferencia económica para cancelar el préstamo”, alerta Mayorga.

Fernández agrega que al momento de darse un siniestro el inmueble se daña, la aseguradora determina con una inspección si la pérdida fue total o parcial. Explica que si fue total, el procedimiento que hace la aseguradora es que a los 12,500 dólares que cubre la póliza del ejemplo anterior se le aplica una depreciación por uso o antigüedad de la vivienda. Al monto que resulte de esa operación se le aplica el deducible o coaseguro —que es el porcentaje que el cliente asume al momento de una pérdida en dependencia de la cobertura afectada—.

“Eso significa —dice— que si el seguro era por 12,500 dólares al aplicar la depreciación queda en unos 10,000 dólares, y a ese monto se le aplica el deducible de la cobertura afectada (cuyo porcentaje suele ser del dos por ciento), viene quedando como en 8,000 dólares. Ese monto final es lo que la aseguradora pagará al banco porque el banco es el garante de la póliza, porque hay una cesión de derechos al estar de por medio un crédito. Entonces el cliente queda sin casa y con una deuda porque con esos 8,000 dólares (que pagará la aseguradora) no cubre el monto principal del crédito”, afirma Fernández.

Las pólizas que no llevan deducibles son por incendios, rayos y explosiones, el resto por catástrofes como ciclones, huracanes, terremotos y maremotos llevan un porcentaje que el cliente asume, que es el 2% de la suma total asegurada.

Taboada advierte que el riesgo de que el cliente quede con deudas con el banco si permite que su seguro sea solo por el valor del crédito es real, y por tanto destaca la recomendación de leer el detalle de las cláusulas de las pólizas y solicitar su revisión y modificación en caso que no cubra el valor total de la propiedad.

Si hay una pérdida parcial de la vivienda y la aseguradora determinó que las reparaciones cuestan 8 mil dólares, Fernández explica que igual el cliente asume el 2% “no de ese monto por daño calculado, sino del monto total de la suma asegurada de la póliza.

Taboada, de Seguros Lafise, refiere que en los casos donde hay daños reparables la práctica es que los bancos autorizan a los clientes usar los fondos del seguro para hacer las reparaciones. “De esa forma la casa queda reparada y protegido el crédito”, afirma.

INFORMAR MEJORAS

Otro de los desconocimientos, según Mayorga y Fernández, es que las familias no informan las ampliaciones o mejoras que hacen a la vivienda para que el banco y la aseguradora amplíen la suma asegurada. Si bien esto implica un aumento del pago de la prima del seguro, conviene hacerse, pues de lo contrario si ocurre un siniestro y la casa sufre daños, la póliza solo cubrirá el monto económico pactado.

LA PRENSA consultó por correo electrónico a los gerentes de las cinco compañías aseguradoras en el país, pero solo se obtuvo respuesta de ASSA Compañía de Seguros y Seguros Lafise.

Luis Manuel Obando, director de Suscripción de ASSA, sostiene que las políticas de esa empresa permiten negociar con el cliente y “pactar un valor convenido” a fin de que el seguro sea por el valor total del bien. “Nosotros no aplicamos la depreciación”, afirma.

Taboada explica que, en el caso de Seguros Lafise, aún cuando el banco solo haya prestado, por ejemplo, 16 mil de los 20 mil dólares del valor de la casa, si la vivienda sufre pérdida total la aseguradora pagará la póliza emitida por los 20 mil dólares menos el deducible del dos por ciento, entonces la obligación sería de 19,600 dólares. “El cheque saldrá a nombre del banco, aunque si el cliente solo prestó 16 mil dólares, el banco se cobrará del seguro lo que se le debe y devolverá los 3,600 dólares al cliente”, asegura.

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