Lucía Navas
Unas 250 viviendas nuevas que ya fueron vendidas en enero no han podido ser entregadas por las urbanizadoras, debido a que la Dirección General de Ingresos (DGI) cambió el método del sistema de emisión de carta anual de exoneración de la transmisión de bienes, y ahora exige solicitar una carta por casa vendida y no una de forma anual para todo el proyecto, como fue acordado con el sector privado y plasmado en la Ley de Concertación Tributaria (LCT), que entró en vigencia en 2013.
Este mecanismo impide que el urbanizador pueda entregar la casa al cliente que la adquirió vía crédito hipotecario, debido a que los bancos no pueden desembolsar los fondos mientras no presente el desarrollador la carta de exoneración del traspaso del bien.
Unos diez millones de dólares, según estimaciones de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur), están pendientes de ser desembolsados solo en lo que va de enero, según información extendida al Consejo Superior de la Empresa Privada (Cosep), el cual está presionando a la DGI y a nivel de Gobierno central para que se supere el nuevo trabón al sector.
LA PRENSA consultó a los cuatro bancos que financian proyectos de vivienda en el país: Banpro, Lafise Bancentro, BAC Nicaragua y el Banco de Finanzas (BDF) sobre este problema. BDF y BAC Nicaragua confirmaron que debido a las dificultades para que se les entreguen las cartas de exoneraciones no pueden hacer los pagos a las urbanizaciones. Ninguno de los gerentes precisó el monto pendiente de desembolso de sus respectivos bancos.
“El atraso en la entrega de las cartas de exoneración por parte de la DGI al urbanizador de la Constancia de Exención del pago de IR (Impuesto sobre la Renta), que se genera en la venta de viviendas, hace que los desembolsos del banco se atrasen debido a que esperamos que nos llegue dicha constancia para realizar los últimos desembolsos”, explicó brevemente, vía correo electrónico, Edgar Solórzano, gerente de Consumo de BAC Nicaragua.
Específicamente la Constancia de Exención del pago del IR “ocasional” corresponde a las empresas cuyo giro y fuente principal de ingresos es la construcción y venta de inmuebles, en este caso viviendas. La exoneración se entrega para evitar que las empresas urbanísticas entregaran dos veces el pago de anticipo de IR mensualmente, porque igual que el resto de empresas en el país están obligadas a pagar el IR mínimo del uno por ciento de la renta bruta de cada mes.
[/doap_box]
Los alegatos que presentan Cosep y Cadur, de acuerdo con información obtenida por este Diario, es que desde el año 2003 la política tributaria de Nicaragua establecía el pago mensual como anticipo a cuenta del IR anual, que equivalía al uno por ciento de la renta bruta del mes. Sin embargo, a partir de la anterior Ley de Equidad Fiscal (Ley 453), en sus artículos seis y ocho de su reglamento, se incorporó el concepto de IR de Renta Ocasional, que igual era un impuesto de anticipo a cuenta del IR anual en las transacciones de bienes muebles e inmuebles.
Esto significaba que las urbanizadoras debían entregar el pago del IR de anticipo mensual convertido en pago de IR mínimo. Pero este IR Ocasional para el sector habitacional significaba un doble impuesto, porque siendo su giro y fuente principal de ingresos la venta de viviendas, terminaban pagando un dos por ciento en total: por el pago de IR mínimo del uno por ciento de la renta bruta de cada mes y un uno por ciento por el IR Ocasional por la venta de casas.
Para entonces el mecanismo acordado entre el sector privado, la DGI y el Gobierno central fue que se exoneró del pago del IR Ocasional a las urbanizadoras, y las cartas se emitían una vez y eran válidas para todo el año por proyecto residencial. Al menos ese fue el mecanismo desde 2012.
Con la nueva Ley de Concertación Tributaria en vigencia desde enero de 2013, el impuesto de IR Ocasional pasó a ser parte de las Rentas de Actividades Económicas bajo el nuevo concepto de retención a cuenta del IR de ganancias y pérdidas de capital del artículo 87, donde el tributo es de uno y cuatro por ciento según el bien que se transfiere.
Como ellos construyen para vender no les cobran por la transmisión, que sí se paga cuando la venta de bienes se da entre particulares.
Una vez más el Cosep con el Gobierno y la DGI acordaron mantener el sistema de exoneración en el IR de ganancias o pérdidas de capital a las empresas urbanizadoras y así durante 2013 Ingresos siguió emitiendo las cartas de exoneración con validez de un año. Pero en enero de 2014 la DGI cambió lo acordado e interpreta a su manera la LCT y exige a cada desarrollador solicitar una carta de exoneración del IR por ventas por cada casa.
NO HAY ALTERNATIVA, TODO DEPENDE DE LA DGI
Este nuevo sistema implica un aumento de la burocracia en la DGI, que tendría que crear un departamento exclusivo para tramitar con rapidez las 4,000 cartas por igual número de viviendas nuevas que se tiene planeado vender este año por el sector urbanístico. La consecuencia que se teme en Cadur es que se bloquee el crecimiento del sector y por tanto limite a las familias el poder acceder a su vivienda.
Juan Carlos Argüello, gerente general del BDF, aseguró que como entidad se destrabarán los desembolsos en cuanto se presente la documentación requerida. Descartó la alternativa de que mientras se supere el problema con la DGI el banco pueda retener provisionalmente el IR por la transmisión de la vivienda a la urbanizadora y posteriormente cuando le presente la carta de exoneración entregarle el desembolso.
“No se puede eso porque yo como banco le transfiero casi automáticamente a la DGI todo lo que estoy obligado por ley”, afirmó Argüello. Esto implica que el banco debe retener al urbanizador tanto por el uno por ciento por el pago mensual como anticipo a cuenta del IR anual y entre el uno y cuatro por ciento del IR por la transmisión de inmuebles.
Argüello explicó que eso significa que cada desarrollador de residenciales deberá ir a solicitar a la DGI que le devuelva el monto económico retenido por el IR por la transmisión de las viviendas vendidas.
En el caso de Lafise Bancentro, reportaron que continúan trabajando con normalidad.
53 proyectos residenciales están en construcción en Nicaragua. Se calcula que cada mes cada urbanizadora vende en promedio unas cinco casas.
LA PRENSA/ D. NIVIA
Ver en la versión impresa las páginas: 1 C
