Lucía Navas
Un aumento del cuarenta por ciento en la venta de viviendas nuevas, así como estabilizar la tasa de interés que cobran los bancos por los créditos hipotecarios este año, son los efectos que tendría la reforma a la Ley de Vivienda aprobada esta semana por la Asamblea Nacional.
Para concretar el estímulo a la venta de casas el sector privado trabaja con el Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (Invur), en reformar el reglamento de la Ley de Vivienda para ajustarlo a las nuevas reglas.
Uno de los cambios será eliminar que el subsidio a la tasa de interés de los préstamos para viviendas sociales se cubra con fondos del Instituto Nicaragüense de Seguridad Social (INSS).
Ahora deberá establecer que el subsidio será al crédito de hasta 32,000 dólares, independiente que provengan de recursos propios de los bancos o de fondos provistos por organismos internacionales para fomento de la construcción y venta de casas en Nicaragua.
CAMBIOS IMPORTANTES
Entre los cambios importantes a la Ley de Vivienda y a la Ley del Invur, es haber elevado de 20 mil a 32,000 dólares el techo del préstamo hipotecario que gozará del subsidio de la tasa de interés. Y a la vez se quitó la limitante del salario, porque la anterior ley establecía que una familia debía devengar ingresos máximos a seis salarios mínimos para ser subsidiada.
Ricardo Meléndez, presidente de Cadur, estima que esto hará vender unas cinco mil casas nuevas este año, “un crecimiento importante porque hemos estado colocando entre 3,000 y 3,500 casas por año”.
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Celebró que el subsidio se otorgará al préstamo hipotecario y no al valor de la vivienda. En la práctica —explicó Meléndez— es que si, por ejemplo, una persona quiere comprar una casa de 35,000 dólares, puede pedir un préstamo de hasta 32,000 dólares al banco y cubrir con sus propios ingresos el resto del dinero, que normalmente es la prima que te pide el banco.
Además la reforma a la Ley exonera del Impuesto al Valor Agregado (IVA) la compra o construcción de vivienda cuyo valor sea hasta 30,000 dólares, tanto si es con un préstamo bancario como si la familia los cubre con sus propios recursos.
También se creó en la Ley de Vivienda un subsidio directo y único de dos mil dólares para construcción o mejoramiento de viviendas sociales que sean sujetos o no de créditos hipotecarios. Aquí el problema estaría en que la Asamblea Nacional por medio del Presupuesto General de la República debe establecer la cantidad de recursos que el Invur tendrá para dar ese bono, conforme la disponibilidad que diga el Gobierno.
Lo bueno para Meléndez es que como ese bono va dirigido a las casas con valor de hasta 20,000 dólares, las familias gozarían de doble subsidio cuando adquieran un préstamo porque obtendrían los dos mil dólares para pagar la prima, y a la vez una reducción de la tasa de interés.
Cadur advierte que un aumento en la demanda de compra de viviendas “significativo en un corto tiempo puede generar una limitante” si la banca no dispone de suficientes recursos para financiamiento a largo plazo, por lo que espera que el Gobierno y el sector privado gestionen fondos externos rápidamente.
ESTABILIZAR TASA
Juan Carlos Argüello, presidente de la Asociación de Bancos Privados de Nicaragua (Asobanp), recordó que los 45 millones de dólares del INSS ya se acabaron. Por ello, celebró que la reforma a la Ley establezca que “es irrelevante que los fondos sean propios del banco o líneas de crédito de organismos de afuera, y es “muy importante que ahora el único requerimiento sea que la persona o la familia califique para obtener el financiamiento para comprar su casa”.
La reforma a la Ley de Vivienda establece que los préstamos hipotecarios entre 12,350 y 32,000 dólares recibirán un subsidio de entre 3.5, 3 y 2.5 puntos porcentuales en la tasa de interés. Esto en la práctica significa que si actualmente se cobra un interés del 9.4 por ciento promedio, bajaría a 5.9 y 6.9 puntos porcentuales en correspondencia al monto prestado.
El subsidio en la tasa será hasta por diez años, según la nueva ley.
Argüello explicó que con el Invur y otras dependencias del Gobierno central, los bancos trabajan en los mecanismos “para establecer la fórmula de la tasa interés a fin de que se sepa con transparencia y puedan usarla todos los bancos”.
Esto es importante, dijo, porque permitiría que no haya un rápido movimiento de la tasa (sobre todo a que no se encarezca), pero también que se conozca el costo de los recursos que adquiere el banco, el valor de administrar los recursos y así que el subsidio llegue correctamente.
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