- El crecimiento económico en Brasil y el reciente grado de inversión llevarán a incluso más salidas a bolsa y fusiones entre inmobiliarias
RÍo de Janeiro
En la tarde de aquel 30 de abril, las mesas de acciones en São Paulo y Río de Janeiro recibían órdenes de compra de forma frenética. Un torbellino de operaciones elevaba el volumen de negocios de la Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) a unos US$5,800 millones, el doble de lo normal. Standard & Poor’s había entregado a Brasil el codiciado grado de inversión.
Pero en lo que pocos repararon es que, esta vez, los papeles que empujaban las ganancias no fueron los de los productores de commodities, como Petrobras y Vale, sino los de las empresas vinculadas al mercado interno, como constructoras y minoristas.
No fue casualidad que las inmobiliarias Cyrela y Gafisa lideraran el alza. Las dos empresas son citadas por los analistas como las principales apuestas para un sector que parece estar en pleno ciclo virtuoso. Después de dos décadas de estancamiento, la actividad inmobiliaria despega gracias a la expansión del crédito, la baja en las tasas de intereses y el mayor ingreso de la población brasileña, a raíz del aumento del empleo formal. Y con el investment grade, el financiamiento de nuevos emprendimientos residenciales enfocados a los segmentos populares será mayor.
“La reacción de los inversionistas extranjeros fue natural: con acceso a fondos más baratos aumenta la proyección de crecimiento del país y eso beneficia la construcción civil”, afirma Álvaro Bandeira, economista jefe de Corretora Ágora.
Luiz Ozório, profesor de Finanzas de Ibmec Business School, afirma que la actividad inmobiliaria depende mucho del crédito, y los pobres en Brasil no tenían acceso. “Esto está cambiando, con grupos significativos de la población financiándose a plazos cada vez más largos”, dice. Para él, el mercado de la construcción civil había sido uno de los más perjudicados con la crisis hipotecaria en Estados Unidos, pero “con la menor percepción de riesgo externo presenciaremos dos fuertes movimientos: una nueva etapa de aperturas de capital en bolsa y una intensa consolidación”.
Cyrela y Gafisa son las compañías más mencionadas como probables protagonistas en el proceso de consolidación. Cyrela Brazil Realty, que abrió su capital en 2005, ha adquirido o sellado alianzas con inmobiliarias de menor tamaño, pero sólidamente establecidas en el mercado, como Agra (también listada en Bovespa) y RJZ. Gafisa hizo su oferta pública en febrero de 2006 y, en octubre del mismo año compró Alphaville, líder en proyectos dirigidos a la clase A.
Otros jugadores destacados son PDG Realty, Rossi Residencial, Brascan y Klabin Segall. PDG, que salió a bolsa el año pasado, ha adquirido el control de rivales tradicionales como Goldfarb y CHL.
“Estamos siempre analizando oportunidades”, advierte Michel Wurman, vicepresidente y responsable de las áreas financieras y de relaciones con inversionistas de PDG Realty. “Pero una compra nunca es simple. La calidad de la gestión y el precio deben ser atractivos. La localización geográfica también es importante”, asegura el ejecutivo, recordando que el mercado estaba muy concentrado en el eje São Paulo-Río y ahora está mirando al interior.
El mercado de capitales fue clave en la reconfiguración del sector. Sólo en 2007, 14 empresas ligadas a la construcción civil lanzaron sus acciones en Bovespa y dos hicieron ofertas secundarias, levantando aproximadamente US$5,800 millones para financiar nuevos emprendimientos o la adquisición de competidores. En total, ya son 48 empresas listadas, entre constructoras, fabricantes de materiales, contratistas e inmobiliarias, de las cuales 21 integran el segmento Novo Mercado. Son tantas las acciones, que Bovespa ha discutido la creación de un índice sectorial.
¿Pero por qué esta efervescencia constructora? Un estudio reciente de la Fundación Getúlio Vargas estima el déficit habitacional brasileño en 7.9 millones de unidades. Para suplirlo, serían necesarias inversiones del orden de unos US$95,000 millones. Pero este número sólo incluye a familias con renta mensual por sobre 1,200 reales (US$700), lo que representa el 29 por ciento de la población del país. Las demás familias tienen rentas inferiores y, por lo tanto, aún no cuentan con la capacidad para endeudarse por 30 años y comprometer un tercio de su presupuesto mensual en una hipoteca. O sea, el mercado potencial es mucho más amplio.
“Los inmuebles en Brasil aún son muy baratos. Con los avances económicos de los últimos años y, ahora, el grado de inversión, tendremos unos siete u ocho años por delante de fuerte crecimiento para el sector”, prevé Claudemir Quilice, analista del Banco Safra.
“La única duda es si el actual ciclo de expansión monetaria va a seguir”, añade, en referencia a la reciente alza de las tasas de interés de referencia Selic, de 11.25 a 11.75 por ciento.
Un vistazo a los libros de historia permite entender este optimismo. Brasil siempre ha presentado bajos niveles de crédito inmobiliario.
