- La crisis inmobiliaria en Estados Unidos se ha tornado seria y los expertos sostienen que la misma no ha tocado fondo. El problema se extendió al sector financiero, industrial y ahora de alimentos. Surgió por la denominada “burbuja” inmobiliaria que se caracterizó por la entrega de créditos hipotecarios de alto riesgo sin respaldo financiero adecuado, que dejó en la ruina a muchos urbanizadores estadounidenses
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Ver Infografia > En el 2007 todos los indicadores económicos estadounidenses apuntaban a un fuerte estancamiento de la economía y visualizaban que ese país estaba entrando a un proceso de recesión. Miles de usuarios de los bancos se vieron imposibilitados de pagar la deuda de una casa, que rebasa sus ingresos.
Miles de casas fueron entregadas a clientes cuyos ingresos no eran lo suficiente para pagar una vivienda, pero los bancos no valoraron eso y entregaron créditos hipotecarios a todo el mundo, sin control, en una especie de “boom” inmobiliario, lo que los economistas denominaron como una “burbuja” que finalmente explotó el año pasado.
“La crisis todavía no toca fondo”, aseguró Luis Espino, socio de la firma de abogados Fowler, Rodríguez, Valdés-Fauli de Miami, durante la presentación del tema El descalabro económico en Estados Unidos y el tema inmobiliario en el Sur de la Florida.
Una situación que según afirma, es inevitable ya que todavía quedan viviendas y condominios (edificios de apartamentos) que no han sido vendidos o están terminándose de construir, por lo que hay que esperar cómo se comporta el mercado una vez concluidos, si se logran vender o si bajan de precio más allá de los costos.
El problema es que hay muchos desarrolladores que compraron la tierra y tienen que recuperar sus costos, a los que se les suman los de la construcción.
“Cuando los desarrolladores lleguen a la quiebra y los bancos se den cuenta que el mercado no puede aguantar esos precios (de las viviendas y apartamentos) vamos a tocar el fondo del mercado”, señala Espino.
Asegura que a la fecha hay unos 50 mil apartamentos ya terminados que esperan venderse en los condados del sur de la Florida, y otros 30 mil que ya tenían aprobados todos los proyectos, estudios y diseños, pero que no se han construido debido a la crisis.
TODO EMPEZÓ…
Como todas las crisis, el factor humano fue el desencadenante, han afirmado expertos del sector en Estados Unidos.
El primer factor fue la especulación provocada en el sector inmobiliario. A principio de los años 2000, muchos sectores grandes y pequeños empezaron a invertir en este sector considerado de fuerte crecimiento con tasas de retorno altas, motivadas por una fuerte baja en las tasas de intereses decretada por la Reserva Federal (Banco Central de Estados Unidos) “con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito”, según destaca el sitio Wikipedia.
Una valoración que Luis Espino refuerza asegurando que “el origen fue la burbuja de precio y liquidez en el mercado y el hecho que los bancos impulsaron el subprime que se hizo sin análisis de la viabilidad del deudor para pagar la deuda”.
El subprime es “un préstamo, hipoteca o inversión de alto riesgo. Son aquellos préstamos que tienen un tipo de interés bancario mayor que el tipo de interés preferencial”.
De esta forma los bancos comenzaron a otorgar este tipo de créditos hipotecarios de forma masiva, sin valorar la capacidad de pago de los deudores.
En el caso del sur de la Florida, el ochenta por ciento de los que adquirieron viviendas no tienen los ingresos suficientes para pagar el precio de las viviendas, de forma que ahora han tenido que regresarla, explicó Espino.
Según calcula, el promedio de viviendas en el sur de la Florida ronda los 325 mil dólares, lo cual supera los ingresos de este ochenta por ciento de población que sólo puede pagar en promedio viviendas de menos de 200 mil dólares.
Esto llegó a tal punto, según explican los expertos, que muchas personas sin capacidad para honrar sus pagos a los bancos tuvieron que regresar sus propiedades.
En el 2002 el volumen de créditos subprime de las entidades financieras en Estados Unidos representaba el 7 por ciento del mercado hipotecario. En 2007 era del 12 por ciento, según cifras oficiales estadounidenses, lo cual refleja la volatilidad que estaba alcanzando el mercado.
Según Raúl Valdés-Fauli, socio gerente de la firma de abogados Fowler, Rodríguez, Valdés-Fauli de Miami, hasta el momento hay un inventario de entre 50 mil y 70 mil apartamentos que todavía no terminan de construirse y lo peor es que no tienen compradores todavía “lo cual significa que la crisis es enorme en el sur de la Florida”.
La crisis hipotecaria del 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal (FED), así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo
Según el especialista en bienes raíces, esta crisis supera a otras anteriores registradas en 1982 y 1990, que iniciaron procesos recesivos en Estados Unidos.
“Al bajar el precio de las propiedades por la sobreoferta hay una crisis tremenda en este momento por la sobreoferta de 60-80 mil apartamentos y que va a tomar tiempo superarla, pues en este momento hay una tasa de absorción de 10 mil apartamentos por año”.
LA RUTA AL DESEMPLEO
Una vez terminadas las construcciones de apartamentos difícilmente los constructores iniciarán nuevos proyectos lanzando a la calle una buena cantidad de mano de obra, afirmó Valdés-Fauli.
Mano de obra que en su mayoría son latinoamericanos establecidos en Florida.
Esto repercutirá en los países donde el flujo de remesas es considerable, afirma, en una estimación que ya anteriormente economistas nacionales aseveraron.
Esto debido a que muchos trabajadores en ese país pueden perder sus empleos y reducir sus envíos a la región.
“Creo que muchas, o gran parte del sector, va a perder empleos porque después de estos edificios que se están terminando ahora, no se van a construir nuevos. Creo que se han estado haciendo 20 mil apartamentos al año que requerían trabajadores, obreros, y no sólo ellos sino el electricista, el que vendía muebles, van a ser severamente afectados”, subrayó Valdés-Fauli.
Además sus efectos se han expandido a otros sectores de la economía, como el financiero, la venta de automóviles, de accesorios para casas, la venta de madera, ha bajado, indica Valdés-Fauli.
Pero éste no es un problema del sur de Florida sino que se ha extendido por Estados Unidos, hay problemas en La Vegas, una ciudad turística donde se construyeron cantidades de edificios de apartamentos y que ahora también enfrentan los efectos de la crisis económica.
En este contexto el Gobierno está intentando frenar la agudización de la crisis, inyectando liquidez a la economía.
“El Gobierno, la FED, está lanzando dinero a la calle, está manteniendo las tasas de interés bajas y está tratando de hacer lo que pueda y mientras más liquidez lance, generará más inflación en el futuro y más va a bajar el nivel del dólar en el futuro”.
Igual, otros gobiernos están inyectando recursos a las economías. Los bancos centrales de la zona del euro y de Estados Unidos responden con inyecciones masivas de liquidez, para calmar las tensiones del mercado interbancario derivadas de la crisis. El principal banco alemán, Deutsche Bank, sufre también pérdidas sustanciales en uno de sus fondos vinculados con la financiación inmobiliaria, destacan cables internacionales.
En este sentido agrega que el dólar con respecto al euro podría llegar a 1.80 dólares por euro e incluso a 2 dólares por euro, si continúa este panorama.
“Creo que la subida del euro afecta las exportaciones europeas, lo cual beneficia a Estados Unidos, pero nos afecta en cuanto al nivel de endeudamiento que estamos contrayendo en EE.UU. Está saliendo más dinero de lo que está entrando y los déficit de la balanza de pagos son enormes, estamos siendo financiados por China y los árabes”.
Países que están haciendo fuertes inversiones en el sector financiero y bancario estadounidense lo cual “no es necesariamente malo”, afirman los expertos.
Sin embargo, es una tendencia que puede definir el futuro de economías altamente dolarizadas o en las que circula el dólar como moneda, afirman.
José Evenor Taboada, ex presidente del Banco Central de Nicaragua, y socio fundador de Consortium Centro América Abogados, destaca el grave riesgo que significa la crisis estadounidense para las economías centroamericanas dada la relación comercial y financiera que existe con ese país.
“En la medida que nuestras economías estén vinculadas, prácticamente la mitad de nuestras exportaciones de toda la región centroamericana van para Estados Unidos, cualquier impacto en esa demanda afectará nuestra economía”, señaló el ex presidente del BCN.
BANCOS EN PROBLEMAS
Pero la crisis continúa y esta semana la agencia de prensa AFP reportó la situación crítica de varios bancos como resultado de la crisis.
El número de bancos considerados “con problemas” se sitúa en su nivel más alto de los últimos cuatro años, según el informe trimestral de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), organismo gubernamental encargado de garantizar los depósitos de los bancos en Estados Unidos, reporta AFP.
Según la FDIC, 90 bancos están en esa categoría, contra 76 a fines del 2007. Se trata del sexto aumento trimestral consecutivo, la cifra más elevada desde el tercer trimestre del 2004.
Los activos de estos bancos llegan a 26,300 millones de dólares, según el reporte, publicado el jueves. Durante el primer trimestre, otros dos pequeños bancos del Estado de Missouri (centro) presentaron problemas. A mediados de mayo un tercero, ANB Financial, se vio obligado por las autoridades a cerrar. Tres bancos habían quebrado en el 2007, y ninguno en los dos años anteriores.
La gran pregunta que salta es por qué no se previó esta situación o cómo dejaron llegar hasta ese nivel. Quizá parte de la respuesta está en la esencia misma de la crisis como lo destaca Espino.
“No soy banquero, pero creo que el hecho que un banco tenga un producto y no van a verificar los ingresos te dice todo lo que tiene que saber. ¿Cómo se explica tener un préstamo donde no se verifican los ingresos?”
