Richard Estrada
La frase que titula este artículo se deriva del latín y significa: “¡cuidado comprador!” ¡Ojo, alerta! Claro está que en el sentido general de la palabra no se aplica solamente al que va a comprar algo. Esto es para aplicarse a todo lo que hace uno y pueda tener alguna relevancia o consecuencia que pueda causar motivo para lamentarse después. Y tal es el tema que ha causado que no sólo los ciudadanos en general, sino también inversionistas nacionales y extranjeros, hayan sufrido algún perjuicio de propiedad que a la larga se lamentará, pues ellos se irán a otro lugar donde existan condiciones y mecanismos para garantizar la titulación y legalidad de cualquier transacción en bienes y raíces, tales como las Compañías Aseguradoras de Títulos o (Title Insurance Companies) en inglés.
Entre los casos notorios y recientes está el de una franquicia de Pizza Hut que fue tema del editorial de este prestigioso Diario el viernes 22 de abril del 2005. El reclamante beneficiado por el fallo dirige su demanda (acogida por el Poder Judicial) en contra de la pizzería que no tiene nada que ver en ese asunto, pues ésta es simplemente el “arrendatario” en el contrato que firmó con la Alcaldía y más bien ha invertido en grande en ese lote de terreno.
El ejemplo es perfecto, pues a pesar de que pasaron más de 10 años desde que se firmó el contrato de arrendamiento a largo plazo, resultó que el dueño de esa propiedad en ese tiempo —la Alcaldía— ahora resulta que ahora no lo es. En este caso el arrendatario o “comprador” del contrato de arrendamiento tenía que haberse asegurado en esta transacción por medio de un certificado emitido por una compañía que garantizara la titulación y legalidad de su contrato, como las hay en EE.UU. que se llaman Title Insurance Company. Claro está que en aquel tiempo no existía nada de eso en este país y se trabajó bajo el código de honor.
El sábado 6 de agosto del 2005 LA PRENSA publicó en la sección de Nacionales bajo el título de País pelea inversión turística, lo siguiente: “Turalu Murdok, de la empresa aseguradora de bienes raíces First American Title Insurance, dijo que ellos tienen clientes en toda Latinoamérica y el Caribe, pero Nicaragua es uno de los más importantes, sólo después de México en toda la región”.
A esta compañía aseguradora de títulos de propiedad le aconsejo que antes de emitir pólizas garantizando el estado legal de las propiedades en este país se asesore muy bien, comenzando por lo que aquí no hay un catastro de la propiedad actualizado ni modernizado que pueda delimitar los linderos de la mayoría de las propiedades “al centavo”, pues para eso se necesitan fotos aéreas y satelitales además de un Registro de la Propiedad totalmente saneado, modernizado y actualizado, pues de allí puedo narrar historias que me sucedieron que harían que una compañía aseguradora de títulos salga con sus buenas intenciones a otro lado rápidamente.
Esta empresa entiendo yo está asegurando proyectos y subdivisiones de terrenos que están ubicados en las orillas de las costas del mar en diferentes lugares de Nicaragua y cuyos proyectos o lotes se están vendiendo como “pan caliente” a inocentes compradores en el extranjero sobre todo en Norteamérica. A esta empresa más que todo le aconsejo que ejercite el “Caveat emptor” pues ellos están “comprando” o basándose probablemente en algún tipo de garantía o certificación emitida por alguien para asegurar el estado legal de una propiedad y no por los sistemas más seguros que requieren de mucho más esfuerzo y mecanismos para emitir una póliza.
El historial o cadena de dueños (“chain of title”) de una propiedad sufrió una interrupción gravísima durante el período del gobierno sandinista, alterando en muchos casos la legitimidad de una propiedad de bienes y raíces en forma radical.
Estas empresas aseguradoras de títulos de propiedad deben tomar en cuenta los alcances de la iniciativa de la nueva “ley de costas” que está cocinándose y que les traerá de seguro muchos reclamos. En breve he expuesto las dificultades por no decir la imposibilidad de estas empresas de poder trabajar en este país, pues yo trabajé en cierta etapa de mi vida para compañías de titulación o Title Insurance Company en USA como examinador de títulos por más de diez años manejando y resolviendo todas las legalidades que demandaba cada situación.
El autor es inversionista retirado.
