Mayor supervisión sobre urbanizaciones

El Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (Invur) pasó de ser un simple promotor de la construcción de casas, para reducir el déficit habitacional, a tener un rol más activo en el sector vivienda, con poderes incluso hasta para recibir reclamos de quienes se sientan insatisfechos o “estafados” con las casas que compren.

Tales son las nuevas facultades legales que la recién aprobada Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores y/o Usuarios le da o Ley de Defensa de los Consumidores da al Invur, que ahora esta puede sancionar e imponer multas al urbanizador y al constructor cuando el inmueble o la residencial que vendan no cumpla con los requisitos de calidad mínimos. Esto al margen de las acciones legales que el reclamante pueda entablar contra la empresa.

Esta ley obliga al Invur a vigilar que cada proyecto de vivienda que se diseñe y construya, sea privado o público, se ajuste y cumpla con las normas de edificación técnicas que tanto el instituto como el Ministerio de Transporte e Infraestructura (MTI) y el área de Urbanismo de las alcaldías definan.

Las resoluciones del Invur “son de estricto e ineludible cumplimiento para las partes, teniendo carácter vinculante”, según señala la ley en mención.

Una vez que dicha ley sea publicada en La Gaceta, diario oficial de Nicaragua y entre en vigencia, el Invur tiene noventa días máximos para crear las normas de procedimientos de las quejas o reclamos de los usuarios.

Y se espera que a través del reglamento de la Ley de Protección de los Consumidores se establezcan los plazos para que se investiguen los casos contra los urbanizadores y los constructores, así como el período que tendrá el Invur para que dicte sus resoluciones.

El legislador sandinista y presidente de la Comisión Económica de la Asamblea Nacional, Wálmaro Gutiérrez, explica que en las normas que diseñará el Invur se deberá especificar el cómo la persona que compró el inmueble, ya sea en efectivo o mediante un préstamo bancario, puede proceder cuando por un defecto en la infraestructura de la vivienda o del residencial hayan daños colaterales a los enseres, por ejemplo cuando ocurra una inundación.

LA DEBILIDAD

La opositora Bancada Democrática Nicaragüense (BDN) votó en contra de la nueva Ley de Defensa de los Consumidores al argumentar que esta carece de suficiente “garra” como para defender a los usuarios y además es defectuosa, ya que en el caso de las viviendas no se permite a las familias rescindir o cancelar del contrato cuando esté hipotecada con un banco, aún siendo el inmueble defectuoso o sufra daños, por ejemplo por anegación.

Gutiérrez refuta esto con el artículo 52 de la ley, el cual en su segundo párrafo dice: “En caso que el inmueble no admita reparación alguna, el consumidor y/o usuario tendrá derecho a que se le reemplace el bien en igual calidad y características o a rescindir el contrato con la urbanizadora”.

Aunque será el reglamento de la ley donde toca definir “el procedimiento para determinar en qué casos el bien debe ser reemplazado o los plazos para rescindir el contrato”.

La Ley de Defensa de los Consumidores fue aprobada días después que decenas de viviendas de al menos seis urbanizadoras sufrieron graves afectaciones debido a inundaciones, en algunos casos por caída de muros perimetrales colindantes con cauces.

Decenas de familias perdieron total o parcialmente sus enseres y hasta la fecha continúan esperando respuesta. Los directivos de la Cámara de Urbanizadores (Cadur) y el Consejo Superior de la Empresa Privada (Cosep) atribuyeron las pérdidas a “un desastre natural”, pese a que en algunos casos hay viviendas construidas junto a cauces sin muro de contención y sistema de drenaje.

Los residenciales afectados están en los municipios de Managua, Ciudad Sandino, Nindirí y Ticuantepe.

Las familias afectadas han reclamado a los urbanizadores para que se hagan responsables económicamente de las pérdidas, total o parcial, pero Cadur dijo que toca a cada desarrollador analizar las causas del desastre y determinar si cabe o no una indemnización. Entre las urbanizadoras inundadas o con afectaciones por las lluvias figuran San Andrés, Valle Santa Rosa, Santa Eduviges, Planes de Veracruz, Bosques de Capistrano y Llamas del Bosque.

Y aunque la Ley de Protección de los Consumidores se terminó de definir y aprobar justo cuando las viviendas se vieron afectadas, la Asamblea Nacional cedió en varios puntos a favor de los desarrolladores de viviendas.

Por ejemplo, no prosperó la inclusión de un reaseguro obligatorio que los urbanizadores debían adquirir precisamente para indemnizar a las familias en siniestros como las inundaciones. El argumento que Cadur presentó es que esto encarecería el valor de la casa, algo que aceptó como válido la Comisión Económica del poder legislativo.

También originalmente se propuso extender a tres años la garantía obligatoria que el urbanizador debe dar para responder por los defectos o “vicios ocultos” que haya dejado en la casa, pero en la ley se dejó en dos años ese beneficio a favor del comprador. Pese a ello, Gutiérrez dice que la ley sigue favoreciendo al comprador de vivienda, porque hasta ahora esa garantía era de un año. De hecho, hay urbanizadores que solo dan seis meses, la que entra en vigencia una vez que se le entrega la llave al interesado.

LEY NO ES RETROACTIVA

Una desventaja que acepta el legislador sandinista es que la nueva Ley de Defensa de los Consumidores no es retroactiva. “No voy a venir aquí, por quedar de chico simpático, y decir que les vamos a resolver el problema a todas estas familias que fueron efectivamente ‘timados’ por muchas empresas urbanizadoras (previo a la aprobación de la ley). Sin embargo, de ahora en adelante puede contarse la historia de otra forma, hay nuevas armas legales con que actuar”, sostiene Gutiérrez.

Recordó además que quienes tienen daños por inundaciones u otros efectos, “tienen todas las facultades para demandar judicialmente a esas urbanizadoras, que andan construyendo sin la menor calidad técnica y en lugares que son inhabitables”.

De hecho, el titular del Ministerio de Transporte e Infraestructura (MTI), Pablo Fernando Martínez, también ha cuestionado la calidad de construcción de algunos proyectos habitacionales que se están desarrollando en el país, hasta llegar a afirmar que estas “construían ratoneras”.

“Si no se tiene la suficiente confianza o satisfacción en la resolución del ente regulador (el Invur), existen mecanismos de carácter judicial para recurrir cuando sentís que lesiona tu derecho”, reiteró Gutiérrez.

ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA LEA LA LEY

Algunas cosas nuevas que trae la Ley de Defensa de los Consumidores en el tema de inmobiliario están en los artículos 51 y 52.

En el artículo 52 se establece que durante el tiempo que se “demore la reparación completa de los vicios ocultos encontrados en una vivienda se suspende el plazo de garantía, el cual continuará una vez concluidas las reparaciones reclamadas”.

En caso que los bienes inmuebles que sean sujetos de ampliaciones, anexos, remodelaciones o usos para los cuales no fueron diseñados, se cancelará la garantía por vicios ocultos otorgada por el urbanizador o constructor.

No obstante, dentro del plazo de la garantía vigente el dueño de la vivienda podrá acordar con la urbanizadora o constructora tales modificaciones, manteniendo así la garantía.

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