Subsidio a vivienda se agota

No se sorprenda si en los próximos meses decide comprar una vivienda con precio menor a 30 mil dólares y el agente vendedor le informa que ese tipo de casas ya no goza de la tasa de interés subsidiada del ocho por ciento. El fondo que el Instituto Nicaragüense de Seguridad Social (INSS) dispuso hace tres años para subvencionar la tasa de la vivienda de interés social se está agotando y posiblemente este beneficio desaparecerá a mediano plazo.

Cerca del 78 por ciento de los 45 millones de dólares que el INSS colocó en Lafise, Banpro, BDF y BAC, más cantidad similar que aportaron estos, han garantizado la construcción de unas 5,000 viviendas de interés social, estima la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur). Y mientras la incertidumbre sobre el futuro a corto y mediano plazo ha empezado a invadir a los constructores de casas, los bancos barajan alternativas en la búsqueda de más fondos que permitan mantener o disminuir el alza a la tasa de interés a las viviendas de este tipo.

De que se consiga más capital depende que el sector construcción de vivienda mantenga su dinamismo, porque resulta que cerca del 60 por ciento del total de las casas que se han construido en los últimos tres años han sido de interés social o con precios inferiores a 30 mil dólares, lo que refleja el impacto que la tasa subsidiada ha inyectado al mercado inmobiliario, tras varios años deprimido.

¿Qué va a pasar cuando el fondo para el subsidio a la tasa de la vivienda social se agote? Cadur no descarta que la tasa del ocho por ciento desaparezca y los intereses del crédito hipotecario para casas de interés social pasen a fijarse en base a la tasa de mercado, que actualmente oscila entre 9 y 9.5 por ciento variable. Esto, según el gremio, frenaría otra vez el acceso a la vivienda a las familias con bajos ingresos económicos.

Tal es la reducción en la disponibilidad de casas de este tipo, que según Ricardo Meléndez, presidente de Cadur, ahora “obtener ese beneficio (tasa subsidiada) se ha convertido en una lotería”, contrario a lo que ocurría hace un año, cuando el interesado en una vivienda social podía amarrar la compra del inmueble con solo cumplir los requisitos establecidos en Ley Especial para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social (Ley 677).

Meléndez señala que esa búsqueda de más fondos es una tarea que no solo involucra a los bancos sino también al Gobierno y a las mismas urbanizadoras y recuerda que este proyecto es un esfuerzo tripartito.

En eso coincide Alfonso Silva, urbanizador y directivo de la cámara, quien recordó que también está pendiente resolver la demanda del sector de elevar a 30 mil dólares el precio máximo de las viviendas que puedan gozar del subsidio estatal, actualmente fijado en 20 mil dólares. Ese otro subsidio permite una tasa de interés del 5.5 por ciento y procede del Presupuesto General de la República.

Silva señala que el problema es que si se buscan otras fuentes de financiamiento posiblemente no se podrá mantener la tasa del ocho por ciento. “Lo que sucede es que se han colocado más viviendas del ocho por ciento que viviendas con tasas de mercado”, explica.

BANCOS NO DESCARTAN ALZA EN TASAS

Los bancos por su lado dicen estar haciendo esfuerzos para evitar que la colocación de crédito hipotecario pierda fuerza. El presidente de la Asociación de Bancos Privados de Nicaragua (Asobanp), Juan Carlos Argüello, confirmó que gran parte de los fondos del INSS y bancarios ya han sido invertidos y dice que efectivamente están buscando alternativas para conseguir más líneas de financiamiento, pero que por ahora no hay nada concreto.

Se analiza, por ejemplo, que los bancos y el INSS vendan a inversionistas internacionales la cartera de crédito hipotecario de viviendas sociales que se ha acumulado en los últimos tres años.

“En otros países esto es muy común, en Nicaragua esto no se ha hecho en la historia, sería la primera vez que se haría una iniciativa de esta naturaleza, habrá que probar si se puede hacer”, afirma. Y añade: “La idea es traer fondos de afuera para que la liquidez de los nicaragüenses se libere y se vuelva a invertir”.

El también gerente del Banco de Finanzas (BDF) admite que una vez que los fondos del INSS se agoten, los bancos podrían seguir financiando con tasas un poco mayores al ocho por ciento, pero aún siguen analizando posibilidades.

EL INCREMENTO

Si bien los bancos podrían seguir financiando con fondos propios -como ya lo han venido haciendo- la compra de vivienda con precios menores a 30 mil dólares con tasas relativamente similares a las que se subsidian con fondos del INSS, lo cierto es que este tipo de tasas de mercado no serían fijas, sino variables.

Meléndez dice que precisamente esa sería la desventaja, porque por ejemplo menciona que si una vivienda de 25 mil dólares paga una cuota de 210 dólares y la tasa se incrementa a nueve por ciento, en términos reales la cuota se elevaría entre 15 y 25 dólares mensuales.

La tasa, y por ende la cuota, sin embargo podría moverse en los siguientes años, según el comportamiento del mercado, que no es el caso de las casas que ya tienen el subsidio del INSS, con una tasa del ocho por ciento fija.

EL APORTE DE LOS BANCOS

El Gobierno lanzó oficialmente el programa de crédito justo para Viviendas de Interés Social el 14 de enero de 2010. En esa ocasión anunció que adicionalmente a los 45 millones de dólares de los fondos INSS, los bancos que manejarían ese capital aportarían otra línea de financiamiento similar, lo que permitiría colocar en subsidio a las tasas unos noventa millones de dólares.

Argüello dice que los bancos también han cumplido ese compromiso e incluso han rebasado el capital destinado para este programa de vivienda. Explica que en promedio cada vivienda menor a treinta mil dólares recibe una subvención cercana a los 16 mil dólares, con plazos de pago de entre 15 y 20 años, aunque al INSS hay que devolvérselo en diez años.

De ahí el aporte de los bancos, porque según Argüello, las entidades bancarias están utilizando sus propios fondos para financiar la construcción de la vivienda y luego cuando ya tienen un buen paquete de montos desembolsados solicitan al INSS el reembolso correspondiente, los que pagarán en una década, aunque los plazos a los clientes van hasta veinte años.

Argüello dice que la cartera hipotecaria de este tipo de vivienda es sana, lo que garantizará la recuperación del fondo. Según el Gobierno cada banco manejaría cerca de diez millones de dólares proveniente del Seguro Social.

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