La revolución de los ‘malls’

Bogotá fue la última víctima de la fiebre de los centros comerciales. De ser una ciudad donde las tiendas al detalle eran las reinas del comercio, en menos de seis años los “malls” les quitaron el trono. “Sólo basta dar un breve vistazo para darse cuenta de que la capital es otra, donde cada mes nace un nuevo centro comercial en el país”, dice Rodrigo Lozano, asesor de la dirección económica de la Federación Nacional de Comerciantes (Fenalco), en Bogotá. “Hay una verdadera explosión desde 2002, al punto que muchos minoristas protestan por la pérdida de mercado”. No es para menos: en los últimos 30 meses se han construido 41 “malls”. Y otra docena está en desarrollo en el país que esperan apertura para este año.

En la pujante economía colombiana, sumada a los mejores ingresos, mayor acceso al crédito y un nivel de inversión extranjera que llegó en 2006 a 25 por ciento del PIB, los desarrolladores encuentran tierra fértil para hacer planes de inversión de esta envergadura, donde los montos superan los US$250 millones en un solo centro comercial. A eso hay que agregar que las ventas del comercio aumentaron en febrero 10 por ciento y, por ende, el apetito de aquellos que invierten en real estate crece a niveles inéditos. “Y todo indica que la explosión aún no llega a todo el país”, dice Lozano.

Lo que hoy vive Colombia ya había sucedido en Brasil, México y Chile, donde los centros comerciales se han transformado en el formato favorito para el consumo. En estos países, hoy la moda es otra: invertir en el desarrollo de centros comerciales de formatos más pequeños para llegar a consumidores que no están dispuestos a caminar en un “mall” de 100,000 metros cuadrados (m2) para encontrar unos pantalones vaqueros. Y hay mucho espacio en esta área —y también en otras, como los “mall” temáticos—, pues hay que llegar a todos los gustos y necesidades.

BENDITO SUELO

La invasión de nuevos formatos viene de la mano de los llamados Real Estate Investment Trust (más conocidos como REIT), fondos de inversión de riesgo —generalmente estadounidenses, canadienses y europeos— que ponen dinero fresco sobre la mesa para desarrollar proyectos inmobiliarios en centros comerciales. En términos simples, un REIT es un fondo de inversión inmobiliario —generalmente cotizan en la Bolsa de Nueva York u otras— que permite a un grupo de inversionistas ser propietarios de grandes y diversos portafolios inmobiliarios a través de una acción líquida y transparente.

“La región nos interesa por el alto potencial de crecimiento del retail, gracias a su crecimiento económico sostenido, su joven población y una creciente clase media con confianza en el futuro”, dice Mike Melson, director para Sudamérica de Kimco Realty, REIT que administra activos inmobiliarios por más de US$20,000 millones en el mundo, basado en Nueva York. “Para Kimco las ciudades latinoamericanas son una buena oportunidad para el formato en que trabajamos, uno de mayor conveniencia”.

De lo que Melson habla es lo que se conoce como strip center, centros comerciales de no más de 15,000 m2 arrendables. Hoy en Estados Unidos el mercado de los “malls” está dominado en un 85 por ciento por los strip center y el otro 15 por ciento son los llamados regional mall, tradicionales terrenos que van desde 150,000 m2 arrendables hasta más de 600,000 m2. De hecho, Kimco —según Comercial Real Estate Advisors (CREA)— tiene una expectativa de inversión de unos US$500 millones para los próximos cuatro años en México. También destaca su asociación con la inmobiliaria chilena Patio, que realizará inversiones por US$200 millones en los próximos tres años para ejecutar proyectos en 50 ciudades en Chile.

En Brasil y México también están los fondos internacionales GE Capital, Hines, Morgan Stanley, Prudencial Real Estate Investors, ING y Goldman Sachs, entre otros. Su negocio: desarrollar proyectos, no administrarlos, para después tener retornos en la región de entre el 10 por ciento y 18 por ciento. “Hoy no es tan ridículo pensar que un dentista alemán estaría feliz comprando una participación en un portafolio de centros comerciales en Brasil”, dice Melson. “Sólo hay que darle el vehículo”.

El espacio de crecimiento, por cierto, existe para todos. Según datos de International Council of Shopping Center (ICSC), máximo órgano mundial en esta materia, la penetración de los “malls” en Brasil llega a 31 por ciento, mientras que en México y Chile llega a 24 y 23 por ciento, respectivamente. Un nivel que aún dista mucho de los países desarrollados y de Estados Unidos, donde el 75 por ciento de las ventas al detalle se realiza dentro de un centro comercial.

PARA TODOS LOS GUSTOS

Todo hace suponer que la inversión en los valores inmobiliarios que representan los centros comerciales seguirá al alza. “En toda América Latina, y en general en todos los países en desarrollo, la expansión de los centros comerciales es impresionante desde hace cinco años”, dice Jorge Lizán, director de desarrollo de negocios de ICSC, basado en Nueva York. “Y esto tiene que ver con el ingreso de capital externo y la expansión de las cadenas comerciales”. De hecho, actualmente, se calcula que hay más de 140 centros comerciales en construcción en la región y que la mayoría de ellos están dirigidos a la clase media latinoamericana.

Sume a eso la mayor predisposición de fondos extranjeros en México. “Se trata de un tendencia nueva, donde los capitalistas invierten en bienes raíces porque hay mejores retornos que en papeles, como acciones o bonos”, dice Lizán. “Se trata de inversiones a largo plazo, donde se gana por arrendamiento por hasta 40 años, y el retorno sobre la inversión es de 9 a 12 por ciento anual”.

Según Andrés Olivos, vicepresidente ejecutivo de Parque Arauco, el más antiguo desarrollador chileno y que contabiliza 16 centros comerciales entre Chile, Perú y Argentina, el formato de regional mall en Chile está agotado por algunos años. “Sí hay grandes oportunidades en otros formatos, como los strip center”, dice Olivos. Y parece que sus proyectos son serios, pues en el mercado se rumora una posible asociación con Kimco. Aunque Olivos prefiere no hablar de ello, es claro al decir que Parque Arauco es su operador regional, con apetitos en nuevos proyectos y es un administrador eficiente que busca entrar pronto a Colombia y México, además de Brasil en el largo plazo. “Si se suma otro inversionista pasivo en los centros comerciales que quiera aprovechar nuevas capacidades, el resultado es un win-win”, dice. “Estamos abiertos a hacerlo… Nuestro negocio es ganar dinero”.

Y es que la industria evoluciona a medida que crece. Aunque muchos de los proyectos en construcción son convencionales, que responden a las necesidades de las nuevas urbanizaciones residenciales, la región asiste a que los “malls” se adecuan al estilo de vida, centros grandes de uso mixto, híbridos, temáticos, cerrados o al aire libre. Por ejemplo, el desarrollador chileno Cencosud posee el proyecto Costanera Center, que, por decir lo menos, es innovador. “Se trata de una miniciudad, que incluye un centro comercial, oficinas, hoteles, spa y gimnasios, restaurantes, híper y supermercados, además de grandes tiendas”, dice Víctor Ide Benner, gerente de la división inmobiliaria Cencosud Chile, holding de retail con presencia regional y que obtiene el 5 por ciento de sus ingresos por los desarrollos inmobiliarios.

Otro que hace gala por su desarrollo es el mexicano Antara, elegante “mall” abierto en Polanco de Ciudad de México. “Para que un proyecto sea exitoso, sin importar el formato, es que el público disfrute”, dice Javier Sordo Madaleno, director de Sordo Madaleno & Asociados. “Creo que hay muchas ciudades mexicanas que están subestimadas, inclusive Ciudad de México”. Hoy, Antara está en su segunda fase de inversión, lo que supone un capital de US$140 millones para los 60,000 m2 adicionales, cifra que se suma a los US$234 millones de la primera fase. Para ello, están asociados con inversionistas mexicanos y el fondo extranjero Walton S.T. Capital.

En Brasil se construyó el primer “mall” en 1966. Hoy tiene 304 y otros 11 en construcción. Los regional malls siguen llevándose la parte de león, al representar el 57 por ciento del mercado. “Pero hay una competencia mayor de formatos menores, como shopping comunitarios y especializados”, dice Luciana Lana, gerente de marketing de la Asociación Brasilera de Shopping Center. De ello, aunque los REIT se desarrollaron en los años 60 en Estados Unidos, se comenzaron en 1993 REIT de capital local. “Y ello permite superar la traba de crecimiento del sector, que es la falta de recursos a largo plazo”, dice Lana.

El mayor acceso al crédito es clave para entender el crecimiento. Por ejemplo, en los 12 centros comerciales en Perú se espera que las ventas crezcan 10 por ciento este año, mientras que en Venezuela —donde hay 90— 17 están en desarrollo. Agregue que en Argentina, donde hay 59 centros comerciales que en su mayoría fueron construidos en la década pasada, se sumarán 30 de aquí a fines de 2008. Por ahora, a la temporada de los centros comerciales no se le divisa el fin.

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