- Los préstamos hipotecarios se consideran como un factor multiplicador de beneficios en la economía
- Marco legal permite estas transacciones pero aún nadie las impulsa
Leslie Nicolás [email protected]
Cuando se habla de títulos valores respaldados por hipotecas, se está hablando de la existencia de bonos hipotecarios. Los que son transados en un mercado de valores, transacciones que en Nicaragua están aún en una etapa incipiente.
Estos bonos se originan cuando un banco financia la adquisición de una vivienda, la que es hipotecada por el mismo banco. Esa hipoteca es comprada por otra institución financiera especializada, que se encarga de transformarla en un bono hipotecario.
Dicho bono estará respaldado por la misma hipoteca, además tendrá un valor específico y puede ser vendido en el mercado hipotecario.
Los bonos hipotecarios, según los especialistas, ofrecen al pequeño ahorrante tasas de interés más atractivas y para el gran ahorrante se convierte en un vehículo para ampliar sus inversiones.
Emiliano Maranhao, gerente general del puesto de Bolsa Invercasa, explicó que todo tipo de mercado necesita productos para vender y el mercado de hipotecas no es la excepción.
En Nicaragua para crear un mercado hipotecario se necesita de instrumentos especializados, pues no hay a la fecha ni un solo título valor con esa característica hipotecaria.
Explicó que en un mercado hipotecario prevalecen tres figuras o instrumentos: las cédulas hipotecarias, los bonos con garantías hipotecarias y los certificados de participación hipotecarias.
“Las cédulas son títulos valores representativos de un crédito hipotecario; es decir, que una persona que tiene un bien inmueble, lo hipoteca con la creación de una cédula, la que puede estar dividida en varios títulos valores que representen una parte de ese crédito hipotecario. El poseedor de este bien puede dar al banco esa cédula y el banco le otorga el crédito requerido. Los bonos hipotecarios funcionan cuando un banco tiene un cartera hipotecaria y emite un bono respaldado por esa cartera.
Y en el caso de los certificados de participación hipotecaria, forman una parte de la cartera de hipotecas. Y estos certificados pueden ser vendidos o cambiados en el mercado de valores.
BONOS HIPOTECARIOS, ASI FUNCIONAN
– Normalmente, cuando se efectúa un crédito urbanístico, se emiten garantías hipotecarias que respaldan la emisión de esos bonos a largo plazo (10 ó 15 años).
– Una vez emitidos se va al mercado secundario (mercado de reventa) de la Bolsa de Valores y se colocan, y es ahí en donde son comprados por fondos de inversión que para obtener rentabilidad a largo plazo invierten en la compra de bonos.
– “La cultura nicaragüense no permite desarrollar este tipo de mercado, pues no existe la cultura de hacer inversiones a largo plazo. Ante esta situación la alternativa que como banco se tiene es obtener préstamos directos de financiamiento a largo plazo, a través de la Financiera Nicaragüense de Inversiones (FNI)”, señala Carlos Briceño Ríos, gerente de Bancentro.
– Explicó que en el caso específico de Bancentro, gestionó en este año a través de la Agencia Federal del Gobierno de los Estados Unidos una línea de crédito equivalente a 30 millones de dólares para la construcción de viviendas.
– Esto podría ser la iniciación de lo que vendría a ser en un futuro un mercado de hipotecas en Nicaragua.
MERCADO REGIONAL PODRIA ABRIRSE
Raúl Lacayo, presidente de la Bolsa de Valores Centroamericana (Bolcen), aseguró que en el ámbito de la región ya se está pensando en establecer un mercado centroamericano de hipotecas.
Esto con el fin de que haya un mercado bien amplio de hipotecas, en donde se pueda vender y comprar con facilidad. “Esta es una opción, o bien se podrían crear ciertos mecanismos de recompra, en los que participen ciertas instituciones como el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que pudiesen comprar temporalmente estas hipotecas”.
