Ramón Santelices Tello, presidente de Unión Interamericana para la Vivienda (Unipravi), considera que las políticas para definir los programas de desarrollo habitacional deben sustentarse en normas que permitan que el proceso de construcción de la casa y la selección del beneficiario sea transparente.
Esto fue parte de lo resaltado por Santelices durante su participación en el Foro Centroamericano de Vivienda y Ciudad celebrado en Managua, el 27 y 28 de julio pasados.
Pese a los avances en reducción de la pobreza en América Latina que registran organismos como la Cepal, el impacto es menor en el tema de vivienda porque el déficit sigue siendo grande, al menos en nuestro país. Desde su perspectiva, ¿qué se ha hecho mal?
Siempre lo que queremos es que las cosas sean más rápidas y esperamos cosas que no son factibles. El tema de la vivienda es evolutivo. Si uno mira a lo interno de los países de la región Latinoamericana y del Caribe con mayor inversión per cápita en vivienda se va a detectar que el déficit habitacional no se mueve a la baja, y no se mueve a la baja porque las expectativas aumentan. Por lo tanto la obsolescencia de las viviendas existentes entran más rápido y es natural que así sea. Hay países, por ejemplo en Chile donde el déficit habitacional de los últimos diez años son alrededor de quinientas mil viviendas en forma estable; de estas hay una carencia de 150 mil y las 350 mil viviendas restantes necesitan mejoras de la calidad. Nosotros estamos encontrando en determinados sectores viviendas que entran a la obsolescencia a los 15 años de haber sido construidas porque el estándar mínimo de exigencia ha subido su nivel y eso va a seguir sucediendo.
¿Al estándar le sube el precio de construir vivienda hoy o porque los ciudadanos exigen más calidad ?
El estándar sube distinto en cada país pero uno pudiera medirlo por ejemplo en el precio, lo cual no significa que todo eso sea en la calidad, pero hay incremento en el costo del suelo, hay aumento en las exigencias ambientales, los hay en las exigencias de aislación acústica… en la medida que aumenta el ingreso per cápita del país esas exigencias aumentan, por lo tanto el tema de ofrecer viviendas con la calidad que respondan a esas exigencias será necesario.
¿Los déficit habitacionales cómo andan en América Latina?
En América Latina en general existe un alto esfuerzo por la inversión de vivienda y del mejoramiento urbano, aunque persiste alta insatisfacción de muchos que ven que su necesidad de una vivienda no se satisface como a otros. Por eso es que las políticas públicas de vivienda requieren de gran transparencia en los procedimientos que significa conocimiento exhaustivo de los recursos que se invierten y en quien se invierte. No es lo mismo que haya cien personas que pueden tener acceso a la vivienda en un período y que sean identificables, a que existan otras cien personas se digan que fueron beneficiadas pero no conocemos sus nombres. Estamos hablando de los sectores emergentes, de los sectores medios bajos y pobres. No es lo mismo saber que esas cien personas fueron elegidas porque se aplicó una normativa específica para seleccionar que saber que hay cien personas beneficiadas pero no sabemos por qué se eligieron.
¿Cuáles son los números en la región?
A nivel de Latinoamérica no me equivoco si le digo que deben ser unos treinta millones de viviendas (…) Es muy difícil la reducción porque siempre se incorporan nuevos elementos en el déficit cuantitativo y en el cualitativo porque siempre entran viviendas en la obsolescencia. (…) No es malo que exista un déficit habitacional porque mueve la inversión de los recursos. El día que usted diga que no hay déficit van a dejar de construir y no creo que eso sea bueno. El problema es cuando el déficit es muy negativo, como por ejemplo la falta de agua, de electricidad…
¿Esa transparencia debe abarcar a
todos los sectores involucrados?
También debe existir en el sector privado. Esas mismas normas de transparencia se aplican también a los temas de otorgamiento del crédito hipotecario, por ejemplo. Un banco podría otorgar créditos hipotecarios a una persona porque tiene vinculaciones específicas con directores del banco y un gerente determinado, entonces ese crédito puede ser de mayor riesgo, pero si ese crédito hipotecario se otorga con una pauta de selección muy estricta, con un análisis de riesgo determinado y con las claridades jurídicas que aseguren la fuerza de la hipoteca, se logra mayor beneficio. La transparencia no solo es para los recursos públicos también para el sector privado.
En Nicaragua han surgido en algún momento señalamientos que el programa de vivienda público suele beneficiar a simpatizantes del partido de Gobierno. ¿Cómo reducir esos riesgos?
La forma de hacerlo es generando una normativa para acceder a los recursos y otorgando cierta evaluación o puntaje a cada una de las exigencias que se hacen, para acceder a esos recursos sea de forma grupal o aislada.
Cuando no hay esa transparencia, ¿qué arriesgan países como el nuestro, donde los recursos son limitados?
Se crean desconfianzas. La desconfianza tiene efecto en todos los actores, en el Estado, en los agentes privados, en la demanda y en la oferta. Si yo como Estado desconfío del uso de los recursos que asigno a la banca, no le voy a seguir asignando; y si yo como banco desconfío de cómo se manejan los recursos públicos, voy a restringir mis créditos; y si yo como beneficiario desconfío de la certeza con que un banco maneja mis recursos, los voy a trasladar a otro banco.
¿Y qué tan transparente son en
la calidad de las construcciones ?
Una cosa es la calidad y otra cosa es el estándar. Calidad es cuando construyen mal y creo que nadie va a proteger y defender a un empresario que construye mal. El estándar depende de las capacidades que se tienen para financiar. Si usted exige un alto estándar va a tener que construir menos porque los recursos son los mismos y los beneficiarios van a ser pocos. Usted por lo tanto puede tener un estándar menor para abarcar más, eso significa que la vivienda tiene menos acabados.
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